T.C.
BARTIN İCRA DAİRESİ
2022/78 TLMT.
TAŞINMAZ ÜZERİNDEKİ ÜST HAKKI AÇIK ARTIRMA İLANI
Satılmasına karar verilen üst hakkının cinsi, niteliği, kıymeti, adedi, önemli özellikleri :
1 NO'LU TAŞINMAZIN ÖZELLİKLERİ :
BARTIN İLİ MERKEZ İLÇESİ KUTLUBEYTABAKLAR KÖYÜ, “31/07/2013 TARİHİ İTİBARİ İLE 49 YIL SÜRELİ 140. CİLT 975. SAYFADAKİ 128 ADA 22 PARSEL” NİTELİKLİ TAŞINMAZIN “ÜST HAKKI” SATIŞA KONUDUR.
Müdürlüğümüze sunulan 20/05/2022 tarihli bilirkişi raporuna göre; "Değerleme konusu taşınmaz Bartın İli, Merkez İlçesi, Kutlubeytabaklar Köyü, Merkez Mahallesi, Düşünür Koleji, No: 78/1 posta adresinde yer almaktadır. Bölgenin ana ulaşım aksları olan Bartın-Kozcağız Yolu Caddesi'ne cepheli konumda olan taşınmazın ulaşım sorunu bulunmamaktadır. Konu taşınmaza ulaşım; Bartın-Ankara Karayolu üzerinde Terminal Kavşağından çıkıldıktan sonra, Bartın-Kozcağız Yolu takip edilerek yaklaşık 140 m ilerlenir ve sola dönülerek yaklaşık 30 m ilerlenir ve ardından tekrar sağa dönülür. Yaklaşık 140 m ileride karşıda konumlu değerleme konusu taşınmaza ulaşılmaktadır. Taşınmazın yakın çevresinde bilinen yerler; Bartın Şehirler Arası Otobüs Terminali, Bartın Grand Astra Otel, Petrol Ofisi ve Bartın Özel Eğitim Bilimleri Okuludur. Bölgede yapılaşma hâlihazırda ağırlıklı olarak Bartın-Ankara Yolu üzerinde ticari ve hizmet amaçlı kullanılan yapılar, boş arsalar ve iç kısımlarda müstakil konut amaçlı kullanılan yapılar bulunmaktadır. Bölgenin belediyenin hizmetlerinden istifadesi tamdır. Taşınmazın çevresi ticaret, hizmet ve konut fonksiyonlu gelişmiştir. Bölge orta düzey gelir grubunun ikamet ettiği yerleşim yeridir. Bölgedeki yapılaşma oranı yaklaşık %40-50 seviyesindedir. Bölge rayiç bedelleri artış eğiliminde iken son dönemde gayrimenkul piyasasında yaşanan durgunluk, ülke ekonomik verilerindeki inişli çıkışlı süreç, faiz oranlarının yüksek olması nedeni ile talebin düşük olması gibi faktörler nedeni ile rayiç bedeller durağandır. 21.06.2013 tarihli imar durum belgesine göre taşınmaz "Özel Eğitim Alanı" lejantlı alanda kalmakta olup, Emsal:1,60 Hmax:4 kat yapılaşma şartlarına göre projelendirilmiştir. 12.07.2019 tarihinde Bartın Belediyesi İmar Müdürlüğünde görevli memur tarafından verilen şifahi bilgilere göre; değerlemeye konu taşınmazın, 01.08.2018 tasdik tarihli, güncel 1/1000 Ölçekli Bartın Revizyon Uygulama İmar Planı kapsamında "Özel Eğitim Alanı" fonksiyonunda kalmaktadır. Parselin 2450 m2 terki ve 4538 m2 ihdası olduğu bilgisi alınmıştır. Bartın Belediyesi İmar arşivinden alınan dosyasında onaylı mimari projesi incelenmiştir. Mimari projeye göre bina zemin, 2 normal katlı olarak inşa edilmiştir. Özel Eğitim Kurumu yapı ruhsatına göre 11.056 m2 kullanım alanına sahiptir. Kat kullanım dağılımları; zemin kat 4.465 m2, 1. normal kat 3.583 m2, 2. normal kat ise 3.008 m2 şeklindedir. Değerleme, konu taşınmazın mimari projedeki kullanım alanı dikkate alınmıştır. Mimari projeye göre binanın zemin katında sığınak, teras, kazan dairesi, kapalı spor salonu, müdür odası, veli görüşme odası, muhasebe, bilgi ve müzik atölyesi, yaratıcı düşünme merkezi, kütüphane, görsel sanatlar merkezi, beden eğitimi odası, 2 depo, revir öğretmenler odası, 7 adet Wc, havuz, 2 soyunma odası, çay ofisi, elektrik pano odası, hazırlık odası, kimya laboratuvarı, biyoloji laboratuvarı, fizik laboratuvarı, sentetik buz pisti, ana okulu etkinlik alanı, 4 adet anaokulu dersliği, 4 adet giriş ve giriş holleri; 1. normal katta 7 adet öğretmenler odası, 8 adet Wc, 25 adet derslik, sosyal amfi, 2 rehberlik odası, müdür yardımcısı odası, depo, 2 lise holü, 2 orta okul holü, hol ve 2 adet teras; 2. normal katta 2 adet öğretmenler odası, 8 adet Wc, 18 adet derslik, fuaye alanı, kafeterya, konferans salonu, mutfak, yemekhane, müdür yardımcısı odası, rehberlik odası, depo, lise holü, ortaokul holü ve ilkokul holü bulunmaktadır. Değerlemeye konu “Tarla” vasıflı taşınmaz, 16.841,69 m2 yüzölçümlü 128 ada - 22 parsel üzerinde yer almaktadır. Taşınmaz parseli üzerindeki bina; yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesine göre Özel Eğitim Kurumu kullanımı için tanzim edilmiştir. Taşınmaz parseli üzerindeki Özel Eğitim Kurumu, mimari projeye göre ve mahallinde ayrık nizam, betonarme karkas yapı tarzında, zemin ve 2 normal katlı olarak inşa edilmiştir. Özel Eğitim Kurumu yapı ruhsatına ve yapı kullanma izin belgesine göre 11.056 m2 kullanım alanına sahip olup, mimari proje üzerinde yapılan hesaplamalarda ise 10.401 m2 kapalı kullanım alanına ve 655 m2 teras kullanım alanına sahip olduğu belirlenmiştir. Kat kullanım dağılımları; zemin kat 4.465 m2, 1. normal kat 3.583 m2, 2. normal kat ise 3.008 m2 şeklindedir. Değerleme, konu taşınmazın mimari projedeki kullanım alanı dikkate alınmıştır. Mimari projeye göre binanın zemin katında sığınak, teras, kazan dairesi, kapalı spor salonu, müdür odası, veli görüşme odası, muhasebe, bilgi ve müzik atölyesi, yaratıcı düşünme merkezi, kütüphane, görsel sanatlar merkezi, beden eğitimi odası, 2 depo, revir öğretmenler odası, 7 adet Wc, havuz, 2 soyunma odası, çay ofisi, elektrik pano odası, hazırlık odası, kimya laboratuvarı, biyoloji laboratuvarı, fizik laboratuvarı, sentetik buz pisti, ana okulu etkinlik alanı, 4 adet anaokulu dersliği, 4 adet giriş ve giriş holleri; 1. normal katta 7 adet öğretmenler odası, 8 adet Wc, 25 adet derslik, sosyal amfi, 2 rehberlik odası, müdür yardımcısı odası, depo, 2 lise holü, 2 orta okul holü, hol ve 2 adet teras; 2. normal katta 2 adet öğretmenler odası, 8 adet Wc, 18 adet derslik, fuaye alanı, kafeterya, konferans salonu, mutfak, yemekhane, müdür yardımcısı odası, rehberlik odası, depo, lise holü, ortaokul holü ve ilkokul holü bulunmaktadır. Mimari projesine göre yaygın kitle şeklinde olup tek blok biçimindedir. Bina içerisinde her katta geçiş merdivenleri ve holler ile irtibat sağlanmaktadır. Değerleme günü itibari ile yapının inşaatı tamamlanmış olup, Düşünür Koleji olarak kullanıldığı görülmüştür. Bina dış cephesi mantolama üzeri akrilik boyalı, bahçesi betonarme istinat duvarı ile çevrili, güvenlikli giriş sistemli, kamera sistemi kurulmuştur. Binanın tamamının zeminleri seramik kaplama, duvarları ıslak hacimlerde seramik, diğer hacimlerde alçı sıva üzeri plastik boyalıdır. Tavanları genel olarak asma tavandır. Bina merkezi sistem ısıtma ve havalandırmalı olarak inşa edilmiştir. Binada 2 adet asansör, 1 adet merdiven ve 3 yangın merdiveni bulunmaktadır. Değerlemeye konu taşınmazın tamamı olmayıp, başkasına ait (MALİYE HAZİNESİ) arsanın üzerinde 5084 sayılı yasadan yararlanılarak inşaat yapmak üzere 49 yılı süre ile tesis edilen ÜST HAKKININ değerlemesi olduğundan ARSA değerinin 2/3 oranında değer takdiri öngörülerek arsa üzerinde inşa edilen ve ÜST HAKKININ konusunu oluşturan binalara değerleme kapsamında takdirinde bulunulmuştur. ÜST HAKKI Değerlemesinin konusu yapının, bulunduğu semtin merkezine yakın olması, ulaşım kolaylığının olması ve ana arterlere yakın olması, talep görmesi, yaşı, iyi kalite işçilik ve malzeme ile yapılmış olması ve değerlemeye konu Maliye Hazinesine ait tarla vasıflı 128 ada 22 parselde İlkem Basın Eğitim Turizm Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti lehine 49 yıl süre ile tesis edilmiş ÜST HAKKI olması değerlemede dikkate alınmış olup, alıma, satıma ve teminat altına alınmasına bir engel olmadığı görülmüş ve değer takdiri yapılmıştır. Bölgede yapılan incelemede arsa değerinin 500 TL/ m2 olabileceği tahmin ve takdir edilmiş olup, parsel üzerinde yer alan bina 4A yapı sınıfında değerlendirilmiş olup, 2022 yılı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı 4A yapı sınıfında yer alan binaların birim değeri 3200 TL/ m2 olarak belirtilmiştir. Yapı yıpranma payı, yapının yaşı göz önünde bulundurularak, %10 olarak takdir edilmiştir. ** Taşınmazın üst hakkı başlangıcı 31/07/2013 tarihi olup, değer takdiri için kalan 40 yıllık süre göz önünde bulundurulmuş ve değerleme yapılmıştır. Buna göre; Yapının Bedeli: 11.056 m2 x 3.200,00 TL/m2 x (1-0,10) x 40/49 (kalan süre): 25.992.881,63 TL. Arsa Değeri: |(16.841,69-2.450,00) m2 x 500 TL/m2) X 2/3 : 2.878.338 TL X 40/49(Kalan Süre) : 3.916.106,12 TL. ÜST HAKKI İÇİN TOPLAM DEGER = 29.908.987,75 TL takdir edilmiştir."hususları bilirkişi raporunda belirtilmiştir. Taşınmaza ve üst hakkına ait Bilirkişi Raporu, Tapu Kaydı Örneği, Belediye İmar Durumu yazısı dosyasında mevcuttur.
1-BEYAN: Diğer (Konusu: İLKEM
BASIN EĞİTİM TURİZM SANAYİ VE TİCARET ANONİM ŞİRKETİ ADINA AYNİ SERMAYE OLARAK KABUL EDİLMİŞTİR.) TARİH: 29/12/2015 SAYI:1771 – TESİS TARİHİ: 31/12/2015 – YEVMİYE NO: 12725
2-DMH: MÜSTAKİL VE DAİMİ NİTELİKTE OLAN “DİĞER İRTİFAK HAKKI” TESCİL EDİLMİŞTİR. (YÜZÖLÇÜM: 16841.69 M2 BAŞLANGIÇ TARİH: 31/07/2013 SÜRE:49 YIL), MALİK/LEHDAR: İLKEM BASIN EĞİTİM TURİZM SANAYİ VE TİCARET ANONİM ŞİRKETİ, TARİH: 31/07/2013, YEVMİYE: 5344
3-BEYAN: 3194 SAYILI KANUNUN 32. MADDESİ GEREĞİNCE İMAR MEVZUATINA AYKIRIDIR. TARİH: 25/11/2020 – YEVMİYE: 18171
T.C. BARTIN VALİLİĞİ Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’nün E-85574628-640[74010107290]-4258587 sayılı yazısı gereği: “İrtifak hakkı lehtarı İlkem Basın Eğitim Turizm San. Tic. Ltd. Şti. ile yapılan sözleşmenin “İrtifak Hakkının Devri” başlıklı 15 inci maddesinde, "İrtifak hakkı üçüncü kişilere devredilebilir. Devreden yatırımcı devir işlemi sırasında devir alan gerçek ya da tüzel kişiyi devir tarihinden itibaren en geç bir ay içinde taşınmaz maliki idare ile yeni sözleşme yapması gerektiğini bildirir ve bu konuda uyarır. Ancak, devrin yatırım tamamlanmadan önce yapılması halinde, devralan kişide Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve Esasların 6 ncı maddesinde belirtilen şartlar aranır. Devralan kişiler devir tarihinden itibaren otuz gün içinde taşınmaz maliki idareye bilgi vererek, devredenin sözleşmeden doğan tüm yükümlülüklerini içeren ve idarece düzenlenecek olan yeni sözleşmeyi imzalamak zorundadır." şeklinde belirtilmiştir.
Adresi : Kutlubeytabaklar Köyü Merkez Köy Bağlısı Merkez Sokak No: 78/1 Bartın Merkez / BARTIN
Yüzölçümü : 16.841,69 m2(Ana taşınmaz yüzölçümü)
Üst Hakkı :1/1, Başlangıç Tarihi: 31/07/2013, Süre: 49 Yıl, Malik:İLKEM BASIN EĞİTİM TURİZM SANAYİ VE TİCARET ANONİM ŞİRKETİ
İmar Durumu : Bartın Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün 21/02/2022 tarih ve E-60166042-000-19354 sayılı yazısı dosyasında mevcuttur.
Kıymeti : 29.908.987,75 TL
KDV Oranı : %18
Kaydındaki Şerhler : Tapu Kaydındaki Tüm şerh, irtifak ve beyanlarla birlikte
1. Satış Günü : 01/11/2022 günü 14:00 - 14:05 arası
2. Satış Günü : 01/12/2022 günü 14:00 - 14:05 arası
Satış Yeri : Gölbucağı Mahallesi 565 Sokak No:2 Yeni Adliye Binası İcra Müdürlüğü Mezat Salonu BARTIN
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Satış şartları :
1- İhale açık artırma suretiyle yapılacaktır. Birinci artırmanın yirmi gün öncesinden, artırma tarihinden önceki gün sonuna kadar esatis.uyap.gov.tr adresinden elektronik ortamda teklif verilebilecektir. Bu artırmada tahmin edilen değerin %50 sini ve satış isteyenin alacağına rüçhanlı alacaklarının toplamını ve satış giderlerini geçmek şartı ile ihale olunur. Birinci artırmada istekli bulunmadığı takdirde elektronik ortamda birinci artırmadan sonraki beşinci günden, ikinci artırma gününden önceki gün sonuna kadar elektronik ortamda teklif verilebilecektir. Bu artırmada da malın tahmin edilen değerin %50 sini,satış isteyenin alacağına rüçhanlı alacaklarının toplamını ve satış giderlerini geçmesi şartıyla en çok artırana ihale olunur. Böyle fazla bedelle alıcı çıkmazsa satış talebi düşecektir.
2- Artırmaya iştirak edeceklerin, tahmin edilen değerin % 20'si oranında pey akçesi veya bu miktar kadar milli banka teminat mektubu vermeleri lazımdır. İhaleye iştirak edecek veya teklifte bulunacak gerçek veya tüzel kişiler Teminat bedelini ihaleye katılımdan önce T.Vakıflar Bankası T.O.A. nezdindeki TR 050001500158007290494341 iban numaralı hesaba katılımcı tarafından TC Kimlik veya Vergi numaraları yazılı vaziyette yatırılmış olması ve banka dekontunun aslının ibraz edilmiş olması gerekmektedir. Banka hesabına yatırılan teminat bedellerinin iadesi yine banka hesabı üzerinden yatıran kişinin hesabına yapılacaktır. Bu gayrimenkul üzerinde hakkı olan alacaklının iştiraki halinde alacağı mezkur nispet raddesinde ise İ.İ.K. nun 124/4. Madde gereğince ayrıca pey akçesi veya teminat aranmaz. Satış peşin para iledir, alıcı isteğinde (10) günü geçmemek üzere süre verilebilir. Damga vergisi, KDV, 1/2 tapu harcı ile teslim masrafları alıcıya aittir. Alıcıya yapılacak ihtarda verilen süre içerisin de ihaleden kaynaklanan Damga Vergisi , KDV ve tapu alım harcını yatırmadığı taktirde resen İİK nun 133. Maddesi uyarınca ihalenin iptaline karar verilecektir. İhaleden kaynaklanan Tellâliye resmi, tapu satış harcının ve taşınmazın aynından doğan vergiler satış bedelinden ödenir.(Alacakları rehinli olan alacaklıların satış tutarı üzerinden rüçhan hakları vardır. Gümrük resmi ve akar vergisi gibi Devlet tekliflerinden muayyen eşya ve akardan alınması lazım gelen resim ve vergi, rehinli alacaklardan sonra gelir.)
3- İpotek sahibi alacaklılarla diğer ilgilerin (*) bu gayrimenkul üzerindeki haklarını özellikle faiz ve giderlere dair olan iddialarını dayanağı belgeler ile (15) gün içinde dairemize bildirmeleri lazımdır; aksi takdirde hakları tapu sicil ile sabit olmadıkça paylaşmadan hariç bırakılacaktır.
4- Satış bedeli hemen veya verilen mühlet içinde ödenmezse İcra ve İflas Kanununun 133 üncü maddesi gereğince ihale feshedilir. İhaleye katılıp daha sonra ihale bedelini yatırmamak sureti ile ihalenin feshine sebep olan tüm alıcılar ve kefilleri teklif ettikleri bedel ile son ihale bedeli arasındaki farktan satışın belediye tellalı vasıtasıyla yapılmış olması halinde yasal tellaliye harcından ve diğer zararlardan ve ayrıca temerrüt faizinden müteselsilen mesul olacaklardır. İhale farkı ve temerrüt faizi ayrıca hükme hacet kalmaksızın dairemizce tahsil olunacak, bu fark, varsa öncelikle teminat bedelinden alınacaktır. Yargıtay 12. HD. 6.10.2003 T. 15604/19240 ihale kesinleşinceye kadar taşınmazın ihale alıcısına tescili ve teslimi mümkün değil ise de ihale alıcısının masrafını peşinen ödemesi ve talep etmesi halinde gayrimenkulün şuan ki durumunun tespit edilebileceği, doğal afet, deprem, yangın, hırsızlık, su basması gibi öngörülemeyen olaylara karşı DASK ile sigorta yaptırılabileceği,talep edilecek benzeri ve kanuni tüm önlemlerin alınabileceği, masrafın peşinen yatırılarak herhangi bir talepte bulunulmaması halinde taşınmaza ilişkin her türlü zararlardan İ.İ.K. 134. md. gereği dairemizin hiçbir sorumluluğunun olmayacağı sorumluluğun ihale alıcısına ait olacaktır.İhalenin kesinleşmesi ile tescilin verilmesinden sonra dosyada vuku bulacak KDV ve Damga vergisi ile ilgili olarak oran açısından (Yargıtay 12. HD. 2015/21334 E. 2015//27771 K. GİB' nın 21.08.2013 Tarih 937670041-1330 (28/2012-86) sayılı yazıları gereği) ileride eksik alındığı tespit edilen bir bedel olması halinde; doğacak KDV fark, ceza ve faizlerinden sorumluluk ihale alıcısına ait olup, ihale alıcısı tarafından karşılanacaktır.
5-İİK 'nun 127. maddesi uyarınca, ilanın birer sureti borçluya ve alacaklıya ve taşınmazın tapu siciline kayıtlı bulunan ilgililerinin tapuda kayıtlı adresleri varsa bu adreslerine tebliğ olunur. Adresin tapuda kayıtlı olmaması halinde, varsa adres kayıt sistemindeki adresleri tebligat adresleri olarak kabul edilir. Bunların dışında ayrıca adres tahkiki yapılmaz, gazetede veya elektronik ortamda yapılan satış ilanı tebligat yerine geçer.
6-İİK 'nun 151 ve 142. maddelerine göre sıraya itirazla ilgili ihale alacağa mahsuben ihalenin yapılması halinde veya satış bedelinin İİK nun 138. Maddesi cümlesinde ipotek alacaklısına ödenmesi durumunda, alakadarların satışı takip ederek İİK nun 142. Maddesine göre itirazları olanın bu hakkını 7 gün içinde kullandıklarına dair dosyamıza derkenar ibraz etmeleri İİK nun 83,100,142,151 ve M.K. Nun 789,777. Maddelerine göre ayrıca ilan olunur.
7- Şartname, ilan tarihinden itibaren herkesin görebilmesi için dairede açık olup gideri verildiği takdirde isteyen alıcıya bir örneği gönderilebilir.
8- Satışa iştirak edenlerin şartnameyi görmüş ve münderecatını kabul etmiş sayılacakları, başkaca bilgi almak isteyenlerin 2022/78 Tlmt. sayılı dosya numarasıyla müdürlüğümüze başvurmaları ilan olunur.
(İİK m.126)
(*) İlgililer tabirine irtifak hakkı sahipleri de dahildir.
* : Bu örnek, bu Yönetmelikten önceki uygulamada kullanılan Örnek 64' e karşılık gelmektedir.