Kamu ihale ilanlari – Kolay ihale ilan Arama Yöntemi ihaletr.com

T.C.
SEFERİHİSAR
İCRA DAİRESİ
2016/397 TLMT.

TAŞINMAZIN AÇIK ARTIRMA İLANI

Satılmasına karar verilen taşınmazın cinsi, niteliği, kıymeti, adedi, önemli özellikleri :
Tapu kaydı : İzmir ili , Seferihisar İlçesi , Tepecik Mh. Dalbacak Mevkii, 407 ada, 63 parsel , 13.565 m2 içinde depo olan tarla vasıflı taşınmaz .
Taşınmazın Adresi: Tepecik Mah. Kavakdere Cad.No:66 Seferihisar/İZMİR
İmar Durumu; Seferihisar Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nün İmar Durumu yazısına göre; ‘’Tepecik Mahallesi 407 ada 63 nolu parsel,1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı dışında olup,16/11/2015 tarihinde onaylanan İzmir-Manisa Planlama Bölgesi 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planında ‘Tarım Alanında ve Askeri Sakıncalı Alanda’ kalmaktadır.’’ denilmektedir.
Taşınmazın tamamı borçlu şirket adına kayıtlıdır.
Mahallindeki İnceleme: Tepecik Mahallesi 407 ada 63 nolu parsel, Seferihisar yerleşiminin güneyinde, Dalbacak mevkiinde kalmaktadır. Doğusu eski Kuşadası yoluna (Kavakdere Cad.) cepheli olan taşınmaz, doğu-batı ekseninde az eğimli bir topografik yapıdadır. Taşınmazın sınırları belirgin olup, etrafı beton direk arası tel örgü ile çevrilidir. Tel örgü boyu toplam 530 metre. ’dir. Girişinde kızaklı demir doğrama kapı ve bekçi kulübesi bulunan taşınmaz, narenciye bahçesi ve narenciye işletme tesisi olarak işletilmektedir. Taşınmazın güneyi 7.400,00 m²’lik kapama mandalina bahçesi durumunda olup, geriye kalan 6.165,00 m²’lik yer üzerinde Narenciye işletme üniteleri bulunmaktadır. Bu iki kısım ortasında tel örgü bulunmaktadır.
Narenciye işletmesinin orta kısmında 1700,00 m²’lik ana tesis, devamında 120,00’şer m²’lik 4 adet soğuk hava deposu, soğuk hava depolarının üst kısmında 360,00 m² + 35,00 m² = 395,00 m²’lik lojman ve idari bina bulunmaktadır. Ana tesisin ön kısmında 210,00 m²’lik yükleme boşaltma alanı ile 335,00 m²’lik saha betonlu alan bulunmaktadır. Yine ana tesisin batısında,195 m2’lik yükleme boşaltma rampası ile devamında 128,00 m² ve 134,00 m²’lik 2 adet soğuk hava deposu bulunmaktadır. Ana tesisin batı bölümünde kottan kazanılmış lojman ve işçi yatakhanesi olarak düzenlenmiş 300,00 m² ye oturan iki katlı betonarme bölüm bulunmaktadır. Ana tesisin doğusunda 21 m²’lik trafo binası ile 60 tonluk kantar bulunmaktadır.
Altyapı imkanları bulunan, ulaşımı kolay olan taşınmaz, Seferihisar-Kuşadası yeni yoluna 1,00 km. ve Seferihisar merkeze 3,00 km. mesafededir.Zirai Tespit ve Değerlendirmeler; Davaya konu Tepecik Mahallesi 407 ada 63 nolu parsel, Seferihisar yerleşiminin güneyinde, Dalbacak mevkiinde kalmaktadır. Doğusu eski Kuşadası yoluna (Kavakdere Cad.) ve batısı kadastral yola (Tepecik Cad.) cepheli olan taşınmaz, doğu-batı ekseninde %4 eğimli bir topografik yapıdadır. Taşınmazın sınırları belirgin olup, Parsel çevresi beton direkli tel örgü le çevrilidir. Caddeye bakan kısmında tel örgü boyunca 4-6 metre aralıklarla asma omcaları dikili bulunmaktadır. Taşınmazın heyetimizdeki fen bilirkişisinin ölçümüne göre 7.400,00 m² sinin kapama mandarin bahçesi kullanımında olduğu, diğer kısmı da Narenciye Paketleme Tesisi ve müştemilatların bulunduğu, tarımsal amaçlı kullanılan yer olduğu ve ana yola cephesinin bulunduğu, çevre parsellerinin de tarımsal amaçlı kullanıldığı, ağaçların damlama sulama sistemiyle sulandığı görülmüştür. Mandarin ağaçları 25 yaşlarında verimde ve bakımlıdır. Mandarin ağaçları arasında sıra halinde 30 yaşlarında zeytin ağaçları ve aralarda ceviz, incir, asma gibi muhtelif meyve ağaçları da bulunmaktadır.Elektrik ve sulama imkânı bulunmaktadır. Dava tarihi (27/06/2018) itibariyle 407 ada 63 nolu parselin değeri: Parselin mandarin bahçesi olan kısmında zeytin ağaçları ile aralarda ceviz, incir, asma gibi muhtelif meyve ağaçları birlikte kapama bahçe olarak değerlendirilmiş olup ağaçlar ile birlikte Mandarin Bahçesi olan kısmın Zemin Değeri; 7.400,00 m² x 170,00 = 1.258.000,00 TL olarak takdir edilmiştir. Tesis Bünyesindeki Makine ve Ekipman ile ilgili tespit ve değerlendirmeler; Seferihisar İcra Hukuk Mahkemesinin 2018/48 Esas dosyasına konu Tepecik Mahallesi 407 ada 63 nolu parselde bulunan fabrikada narenciye ürünlerinin ve özellikle satsumanın (mandalina) işlenmesi ve paketlemesinin yapıldığı anlaşılmıştır.1- Soğuk Hava Depoları:
Fabrika bünyesinde 14,70*9,00*5,70 ve 14,70*9,00*5.70 ebatlarında iki adet soğuk hava deposu olduğu görülmüştür. Soğuk hava depolarının, çatısı ve duvarlarının, iki saç arasına poliüretan köpük dolgulu, sabit/hareketsiz sandviç panellerden oluştuğu görülmüştür.Depo kapılarının sürgülü kapı olduğu, her iki depoda ikişer adet 3 er fanlı iç ünitenin olduğu görülmüştür.
Yapılan piyasa araştırması neticesinde her bir soğuk odanın komple ortalama bedelinin 50.000,00-TL, toplamda 100.000,00-TL olduğu kanaatine varılmıştır.
1- Direk Tipi Trafo:
Direk tipi trafonun 160 KVA gücünde olduğu, trafonun beton direk üzerine yine betonarme platforma, köşebentler vasıtası ile tutturulduğu, trafo üzerinde bıçaklı ayırıcıların kullanıldığı görülmüştür.
Direk tipi trafonun ölçüm panosunun ise, jeneratör odasına montajının yapıldığı görülmüştür. Ölçü panosunun içerisinde akım trafosu, şalter, sigortalar, sayaç ve beslenen her bir hat için şalterlerin konulduğu ve çalışır vaziyette olduğu görülmüştür.Yapılan piyasa araştırması neticesinde, 160 KVA gücünde direk tipi trafonun, ölçü panosu, beton direk ve beton platform ile birlikte toplam bedelinin, yapılan piyasa araştırması neticesinde ortalama 12.500,00-TL olduğu kanaatine varılmıştır.
1- Jeneratör:
Fabrika bünyesinde direk trafonun bulunduğu bölümdeki binada kurulu jeneratörün NEW AGE marka olduğu, Alternatörünün 0112664/05 Seri Numaralı, STAMFORD Marka C274E Model, 112 KW, 140 KVA gücünde, 1500 RPM, 50 Hz olduğu görülmüştür.Yapılan piyasa araştırması neticesinde jeneratörün 2. el ortalama bedelinin 25.000,00-TL olduğu kanaatine varılmıştır.
1- Su Arıtma Sistemi:
Su arıtma sisteminin Wave Cyber 10,5 bar su filtre tankı, 300 lt genleşme tankı, 10 ton su tankı, 200 lt yumuşatma ünitesi, pompa ve ekipmandan oluştuğu görülmüştür.
Yapılan piyasa araştırması neticesinde su arıtma sisteminin ortalama bedelinin 14.000,00-TL olduğu kanaatine varılmıştır.
1- Atık Su Arıtma Sistemi:
Fabrika bünyesinde, 1 adet Biotek Paket Atık su Arıtma sisteminin montajının yapıldığı görülmüştür. Sistemin dengeleme havuzu, Biotek-100 tankı ve elektrik kontrol panosundan oluştuğu anlaşılmıştır. Atıksular öncelikle dengeleme havuzu girişinde bulunan bir ızgara sisteminden geçirilerek, iri katı atıklar tutulmaktadır. Biotek Tankı kesikli sistem esasına göre dizayn edilmiş olup, tabanı difüzörler ile kaplanmıştır. İlk aşamada atık su içerisine oksijen verilmesi suretiyle mikroorganizmaların gelişmesi ve atık su içerisindeki kirletici organik maddelerin bu mikroorganizmalar tarafından karbondioksit ve suya dönüştürülmesi temin edilir. Bu aşamada yeni mikroorganizma ve inorganik maddeleri içeren floklar meydana gelir. Böylece atık suyun arıtılma prosesi gerçekleşmiş olur. Sistemin ihtiyaç duyduğu oksijen, blowerlar vasıtasıyla sağlanır. Ünitedeki tüm ekipmanların çalışmaları ve durmaları kumanda panosundan otomatik olarak ayarlanmaktadır.
Keşif günü fabrikanın faaliyette olmadığı, depo olarak kullanıldığı görülmüştür. Bu nedenle de sistemin çalışmadığı görülmüştür. Mevcut atıksu arıtma sisteminin yapılan piyasa araştırması neticesinde, komple ortalama 10.000,00-TL olduğu kanaatine varılmıştır.
1- Boyler:
Sıcak su ihtiyacının daimî olarak karşılanması için Buderus Logalux Boyler su tankı kullanıldığı görülmüştür.
Yapılan piyasa araştırması neticesinde boylerin ortalama 1.000,00-TL olduğu kanaatine varılmıştır.1- LPG Depolama Tankı:
LPG depolama tankının 5.000 lt kapasitede olduğu, işletme basıncının 17,50 kg/cm,2 STE 355 malzemeden yapıldığı, ÇİMTAŞ tarafından İPRAGAZ için üretildiği görülmüştür.
Yapılan piyasa araştırması neticesinde 5.000 lt LPG depolama tankının ortalama 6.500,00-TL olduğu kanaatine

varılmıştır.
1- Kantar:
Fabrikanın girişinde 8*3 m2 ebadında, 60 tonluk kamyon kantarının olduğu görülmüştür. Kantara ait kontrol ünitesinin keşif sırasında fabrikada olmadığı görülmüştür.
Yapılan piyasa araştırmasında kantarın ortalama değerinin 18.000,00-TL olduğu kanaatine varılmıştır.
1- Transpalet:
Fabrika sahasında 5 adet DELTAHİT marka Transpalet olduğu görülmüştür. Yapılan piyasa araştırmasında transpaletlerin ortalama piyasa rayicinin 650,00-TL olduğu, toplamda ise 5 * 650,00-TL= 3.250,00-TL olduğu kanaatine varılmıştır.
Mekanik Ekipman Yönünden yapılan değerlendirmede, toplam bedelin 190.250,00-TL olduğu kanaatine varılmıştır.
Parsel üzerindeki yapısal unsurların kıymeti
Tesisi oluşturan yapılar çoğunlukla betonarme vasıflı olup, fen bilirkişi tarafından yapılan ölçümle tespit edilen yüzölçümleri yukarıdaki krokiye işlenmiştir. Tesisin 08.05.2008 tarihinde faaliyete geçtiği öğrenilmiştir.
Bu unsurlar sıralandığında;Ana Tesis: İnşaat alanı olarak 1.700,00 m² ye oturan tesisin %10 yıpranma oranına sahip olduğu, mahallinde yapılan görsel incelemenin, yıpranma oranları tablosu ile birlikte değerlendirilmesi neticesinde anlaşılmıştır. Ancak tesiste soğuk hava deposu olarak inşa edilen, keşif anında fiilen sarartma odası olarak kullanılan 4 odada tesis alanına ilave edilecektir. 2018 yılı yapı yaklaşık birim maliyetleri tablosundaki sınıflandırılmalara göre yapının 2-B yapı sınıfına aittir. Bu değerlendirmelere göre kıymeti hesaplandığında;
Lojman ve idari bölüm: 360,00 m² + 35,00 m² = 395,00 m² yüzölçümüne sahip olan yapı 3-A sınıfına dahil olup, yıpranma oranı %10 dur.
Yükleme boşaltma açık depolama alanları; Çelik konstrüksiyon olarak inşa edilmiş bu yapılar (210 +195 = 405 m²) iki cephesi açık sundurma şeklindedir. İki cepheleri ve çatıları oluklu saç kaplıdır. 2-A yapı sınıfına giren bu yapılar da %10 yıpranmaya sahiptir.
İşçi yatakhaneleri ve yemekhaneleri; Tesisin arka bölümünde kottan kazanılmış 300,00 m² ye oturan ve betonarme olan bu bölüm iki katlıdır. 3-A yapı sınıfına dahil olan yapı %10 yıpranmalı ve 600,00 m² inşaat alanına sahiptir.
Saha betonu ve trafo binası; Tesisin ön bölümünde yükleme boşaltma rampası ve saha betonu 335,00 m² lik bir alan kaplamaktadır. Ayrıca tesisin doğu bölümünde müştemilat niteliğinde 21,00 m² yüzölçümüne sahip trafo binası yer almaktadır. 1-A sınıfına dahil olan bu yapısal unsurlarında %10 yıprandığı kanaatine varılmıştır.
Tel örgü; Parsel çevresini ve mandarin bahçesi ile tesisi ayıran 1,20 metre yüksekliğinde tel çit fen bilirkişi tarafından 530,00 metre olarak ölçülmüştür. Beton direkli çitin yıpranmasıminha edildikten sonra metre rayicinin nakliye, yüklenici karı dahil ortalama 25,00 TL/m olduğu yapılan piyasa araştırmasıyla anlaşılmıştır.
530,00 metre x 25,00 TL/m = 13.250,00 TL olarak hesaplanmıştır. Bu değerlere göre kıymet ifade eden yapısal unsurların toplam fiyatı 1.860.817,70 TL dir.
Dava konusu taşınmazın kıymetini etkileyen olumlu unsurlar olarak;
-Kadastral yollara cepheli olması,
-Donanımlı narenciye işletmesi durumunda olması,
-Elektrik ve sulama imkanının olması,
-Ulaşım kolaylığı,
-Üzerindeki mandarin ağaçlarının yetişkin ve verimli olması,
-Damlama sulama sisteminin olması,
Dava konusu taşınmazın kıymetini etkileyen olumsuz unsurlar olarak;
-Askeri Yasak Bölge içinde kalması, sayılabilir.Yakın zamanda satışa çıkarılmış – satılmış benzer taşınmazların, büyüklük, imar durumu, konum, görülebilirlik, alt yapı imkanı gibi kriterler dahilinde mukayese edilerek ve taşınmazın alanı, büyüklüğü, imar durumu ile emsallerine göre avantaj ve dezavantajları, satılabilirliliği, yöredeki alım – satım ve kiralama ilişkileri ile bunların parasal değerleri, serbest piyasa alım satım rayiçleri, taşınmazın kıymetini etkileyen olumlu ve olumsuz unsurlar dikkate alındığında;Dava tarihi (27/06/2018) itibariyle; Kıymet takdirine konu Tepecik Mahallesi 407 ada 63 nolu parselin, 6.165 m²’lik Narenciye işletmesi zemininin birim değeri 150,00 TL/m² olarak değerlendirilmiştir. Bu değere birim arsa rayiç değerine göre;
6.150,00 x 0,9 x 150TL= 832.275,00 TL
Toplam arsa bedeli elde edilmektedir.
SONUÇ : - Kapama Narenciye ve Ağaç değeri : 1.258.000,00 TL
- Tesisin Makina Ekipman Değeri : 190.250,00 TL
- Parsel üzerindeki yapısal unsurların değeri : 1.860.817,70 TL
- Parselin Arsa Değeri : 832.275,00 TL
Kıymeti Toplam : 4.141.342,70 TL ( Seferihisar İcra Hukuk Mahkemesinin 2018/48 Esas , 2019/9 Karar sayılı ilamı gereğince kesinleşmiştir. )
KDV Oranı : %18
Kaydındaki Şerhler/Beyanlar : Beyanlar hanesinde : ''İşbu taşınmaz mal stratejik ve 2. derece kara askeri yasak bölge içindedir'' '' yabancı gerçek ve tüzel kişilerin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinemeyecekleri alan içerisinde kalmaktadır . ''denilmekte olup bu yükümlülük ile ihale edilecektir.
1. Satış Günü : 27/04/2020 günü 14:00 - 14:10 arası
2. Satış Günü : 02/06/2020 günü 14:00 - 14:10 arası
Satış Yeri : Seferihisar İcra Müdürlüğü ( kalemi ) - Seferihisar İzmir
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Satış şartları :
1- İhale açık artırma suretiyle yapılacaktır. Birinci artırmanın yirmi gün öncesinden, artırma tarihinden önceki gün sonuna kadar esatis.uyap.gov.tr adresinden elektronik ortamda teklif verilebilecektir. Bu artırmada tahmin edilen değerin %50 sini ve rüçhanlı alacaklılar varsa alacakları toplamını ve satış giderlerini geçmek şartı ile ihale olunur. Birinci artırmada istekli bulunmadığı takdirde elektronik ortamda birinci artırmadan sonraki beşinci günden, ikinci artırma gününden önceki gün sonuna kadar elektronik ortamda teklif verilebilecektir.Bu artırmada da malın tahmin edilen değerin %50 sini,rüçhanlı alacaklılar varsa alacakları toplamını ve satış giderlerini geçmesi şartıyla en çok artırana ihale olunur. Böyle fazla bedelle alıcı çıkmazsa satış talebi düşecektir.
2- Artırmaya iştirak edeceklerin, tahmin edilen değerin % 20'si oranında pey akçesi veya bu miktar kadar banka teminat mektubu vermeleri lazımdır. Satış peşin para iledir, alıcı isteğinde (10) günü geçmemek üzere süre verilebilir. Damga vergisi, KDV,1/2 tapu harcı ile teslim masrafları alıcıya aittir. Tellâllık Harcı, taşınmazın aynından doğan vergiler satış bedelinden ödenir. (Alacakları rehinli olan alacaklıların satış tutarı üzerinden rüçhan hakları vardır. Gümrük resmi ve akar vergisi gibi Devlet tekliflerinden muayyen eşya ve akardan alınması lazım gelen resim ve vergi, rehinli alacaklardan sonra gelir.)
3- İpotek sahibi alacaklılarla diğer ilgilerin (*) bu gayrimenkul üzerindeki haklarını özellikle faiz ve giderlere dair olan iddialarını dayanağı belgeler ile (15) gün içinde dairemize bildirmeleri lazımdır; aksi takdirde hakları tapu sicil ile sabit olmadıkça paylaşmadan hariç bırakılacaktır.
4- Satış bedeli hemen veya verilen mühlet içinde ödenmezse İcra ve İflas Kanununun 133 üncü maddesi gereğince ihale feshedilir. İhaleye katılıp daha sonra ihale bedelini yatırmamak sureti ile ihalenin feshine sebep olan tüm alıcılar ve kefilleri teklif ettikleri bedel ile son ihale bedeli arasındaki farktan ve diğer zararlardan ve ayrıca temerrüt faizinden müteselsilen mesul olacaklardır. İhale farkı ve temerrüt faizi ayrıca hükme hacet kalmaksızın dairemizce tahsil olunacak, bu fark, varsa öncelikle teminat bedelinden alınacaktır.
5- Şartname, ilan tarihinden itibaren herkesin görebilmesi için dairede açık olup gideri verildiği takdirde isteyen alıcıya bir örneği gönderilebilir. Tapuda adresi olmayanlar için İİK 127 maddesi gereği ilanen tebliğ olunur.
6- Satışa iştirak edenlerin şartnameyi görmüş ve münderecatını kabul etmiş sayılacakları, başkaca bilgi almak isteyenlerin 2016/397 Tlmt. sayılı dosya numarasıyla müdürlüğümüze başvurmaları ilan olunur.28/02/2020

(İİK m.126)
(*) İlgililer tabirine irtifak hakkı sahipleri de dahildir.
* : Bu örnek, bu Yönetmelikten önceki uygulamada kullanılan Örnek 64'e karşılık gelmektedir.